トランクルーム 福岡の秘密を探して
トランクルーム 福岡の秘密を探して
200平方メートルまでの事業用や居住用の宅地は減額されます土地の値上がりとともに相続税を身近に感じる人が増えましたが、被相続人の事業用や居住用に使われていた宅地のうち、200平方メートルまでは、次のように評価が低くなります。
なお居住用宅地については、その土地の一部でも被相続人の居住の朋に供していれば、その土地の全体を居住用宅地等とすることができます。
この規定は、土地の高騰によって、思いがけない額の相続税を負担させられるかもしれない場合のせめてもの救いですが、これと併せて、居住用財産の2000万円までの生前贈与によって相続税の対策と考える方は多いのですが、そのことで気をつけてほしいことがあります。
夫婦間贈与の内容は別にふれますが、その年、夫婦問贈与を行なった後に相続が発生することがあります。
この場合、2000万円の配偶者控除額をこえて、附与された分も含めて相続税の対象とされますが、この部分は小規模住宅地の特例を受けることができません。
相続税も贈与税も暦年で区切りますが、この点をよく考えて夫婦問贈与の時期を決める必要があります。
相続税対策では、相続の開始より3年以内に取得した不動産については、相続税で定めた評価基準にはよらないで取得価額で評価されますが、この小規模住宅地の特例は受けることができます。
事業即宅地の減額割合が増加されたことにより、事業川の範聞が厳しくなりました。
相続開始の直前の判定で被相続人等の事業の用に供されていた敷地、または主宰していた同族会社の建物、構築物などの敷地として貸し付けられていたものは事業の川となります。
所有権者以外の者が農地を使用・耕作できる権利。
所有権者はそれだけ制限されることになる。
都市近郊の農地は宅地の評価が基準となります農地は、農業の振興か都市計画の中で農地から宅地への転用を認めるかなど、土地政策によって扱いに幅があります。
市街化区域(市街地農地)では、農地の転用は届け出で認められます。
その他の地域は、農地を第一種から第三種に分け第一種農地(純農地)は宅地転用は認められません。
第三種農地(市街地周辺農地)は転用を許可します。
第二種農地(中間農地)は第三種農地に次いで転用を許可します。
農地の評価は、この区分に従って、次の二つの基準があります。
純農地および中間農地、並びに市街地周辺農地と市街地農地の一部について、固定資産税評価額に国税局長の定める一定の倍率を乗じて評価します。
倍率方式以外の市街地農地は、宅地であるとした場合の評価額から宅地に転用するときの造成費相当額(国税局長が定めます)を控除して評価します。
同じく市街地周辺農地では、宅地転用の許可を受けたものでないことから市街地農地と同じ計算をした上に乗じて評価します。
それでは農地上の権利はどう扱われるかですが、これらは永小作権と耕作権とがありますが、期間の定めのある永小作権は前記の評価額に永小作権割合を乗じます。
存続期間の定めのないものは存続期間を却年とします。
耕作権については純農地や中間農地では前記評価額の10%で評価します。
市街地農地や市街地周辺農地は付近の宅地における借地権割合や雌作料の制を参酌して求めます。
農地の上に存する権利がある農地は、これら永小作権や耕作権を控除して評価します。
右の「永小作権」の意味については民法は「永小作人ハ小作料ヲ払ヒテ他人ノ土地ニ耕作又ハ牧畜ヲ為ス権利」といっていますが(270条)、今日の社会経済上の事情からいえば時代遅れのもので、いずれは消滅してしまう運命にあるといえます。
農地を相続し農業経営を行なう場合は、納税が猶予されます。
猶予される税額は農業投資価格が基準です。
そのポイントは農地を1人の子ども(たとえば長男)に相続させる遺言を生前にしておくこと。
とにかく農地相続による農地の分散を妨がねばならない。
市街地などでは農地も宅地評価が基準となります。
これは将来において宅地として売れば非常に高く売れるだろうという潜在的な期待益によっています。
この期待益は、農地として農業を継続しているうちは実現しません。
この場合、もし相続税が宅地見込価額によって課税されますと、納税のため農地の売却を余儀なくされるようになり農業経営の縮小という結果を招くようになります。
そこで農地を相続し農業経営を行なう場合は、農業投資価格を超える部分に対応する相続税を農業相続人の死亡の日から10年間営農するまで納税を猶予し、その日に相続税は免除されます。
ただ納税猶予の条件は厳しく、猶予を受けている農地の20%以上の売却や、農業経営の廃止、3年ごとの納税猶予届出書を提出しなかったりすれば猶予はストップされ、申告期限の翌日から年6・6%の利子税と共に全額納付しなければなりません。
また猶予された農地および猶予税額に見合う担保の提供や、事情によっては担保の変更命令にも応じる必要があります。
この特典活用は、長男の農業相続を考えるうえで不可欠のものです。
家屋は国定資産税評価額、がそのまま評価額になります家屋は原則として1棟ごとの固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
ただし相続開始3年以内に取得または新築したものは、被相続人の居住の用に供していたもの以外は取得日から定額法によった減価償却費を控除した金額になります。
家屋のうち販売用に所有するものは棚卸資産に該当しますが、この場合は棚卸資産の評価基準によって評価します。
他人に家を貸した場合、借家人に借家権が発生します。
その借家権の価額はその権利が取引きされるような慣行のある地域以外では-評価されませんが、貸家に対しては各国税局の定める借家権割合を控除します。
課税のとき現に建築中の家屋の価額はその家屋の費用現価のに相当する金額によって評価します。
借家権割合を紹介しますと、各国税局で定めている平成3年分の借家権割合は、表のとおりです。
相続時に引き直した合計額をいいます。
請負契約によって建築中のものは請負者の費用現価相当額となります。
建築完成後、評価する基礎となる固定資産税評価額が定まっていない場合も費用現価に相当する金額となりますが、事情を話し、固定資産評価を早めてもらうことも必要でしょう。
また建築中の建物の評価について、その建物の所有権は注文者たる被相続人に帰属していないとして支払済請負代金を債権とみて課税されたことを適法とする判例があり、建築中の現況によって判断されます。
現況では貸家とすべく改造中のものでも、実際に貸すまでは貸家とはされません。
家屋の付属設備は家屋と一体として評価されますが、門、塀、庭園設備などは固定資産税における家屋の評価額の中に含まれていませんから調達価額の10%で評価します。
相続税対策としてぜひ活用したい税です。
贈与税は、個人が個人に無償で物をあげた場合に、それをもらった人にかかる税金です。
一般に相続財産を減らす目的などで親が子どもらに贈与しますが、贈与税が相続税の規定の中にあるのは贈与税をかけることで相続税回避を補完するためです。
贈与税は、その年中にもらった財産の価額が100万円(基礎控除額)を越えたときに、もらった人が申告納税する税金です。
相続税および贈与税の税率は別表のとおりです。
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